福建快三平台:閑話房租:一文講透房價、房租、土地財政的關系

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福建快三跨度走势图带连线 www.ripcw.com 閑話房租:一文講透房價、房租、土地財政的關系

原創: 王才亮

今年以來,關于房租上漲的問題屢屢被社會關注。尤其是在北京等一線城市,房租漲的實在有點快。我辦公室附近的某小區不到50平米一居室的月租金已經高達8000元/月,而那些小區基本是80年代左右建設的小高層房屋。年初時,類似戶型的一居室出租價格在6000元/月左右,上漲幅度高達33%。

然而,房租上漲并非限制在首都核心區內。從我的辦公室往南便是南二環,再往南乘4號線地鐵七站后到了南五環外的高米店附近,稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。而從我辦公室往東到東五環的管莊附近看,單間月租在2000元以上,獨立衛浴的要接近3000元。據有關房地產中介的數據,2018年7月,東西城均價均已接近150元/月/平方米。除城六區外,大興區和昌平區近郊區域均價也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均價同比上漲接近40%。

面對社會對房租上漲的關心,北京市房地產中介協會召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加,共同承諾落實“三不得”要求,并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。但是,這個做法只是揚湯止沸,緩解了社會輿論壓力而已,沒有涉及到問題的根本。

從技術上看,北京等地房租上漲主要有兩個原因:

第一,過去兩年北京的房價仍然呈上漲趨勢,面粉漲價對包子價格上漲有決定性的作用。而面粉價格中政府的土地出讓金、各項稅費占了一半多,講包子貴,不講面粉貴,無疑是耍流氓!

第二,北京對于租賃市場和違法建設的整頓,使得租房供應量減少,加上每年夏季是大學生畢業就業高峯引起市場需求增加,供減需增,供不應求必然的引起租金上漲。

鑒于上述兩個原因,從目前的市場結構和供需關系來看,北京等一線城市的房租仍將處于上漲通道??瓷先ケ本┑姆孔庥胱飪偷氖杖胂啾鵲娜芬迅叩僥巖越郵艿某潭?,但我們還必須看到北京目前的租售比即每平方米房屋的月租金/每平方米建筑面積的房價之比仍在1:500以上,有的區域還要高。如上面所說的我辦公室附近小區二手房每平米售價在12至15萬元之間,就是按12萬元算,50平方米的面積售價600萬元,月租8000元,其租售比高達1:750,而一般國際上較為健康的房地產市場的租售比在1:200-1:300之間。所以,在正常情況下,綜合考慮到房價不可能大跌和一線城市仍具有的人口聚集效應帶來的供求關系,租房的高價靠整治中并不能扭轉其上漲的趨勢。

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需要重視的是,一線城市的租客基本上都是暫時買不起或沒有資格買房的剛需群體,這次租金上漲使他們從以前的“買不起”又面對“租不起”的尷尬局面。北京作為首都,較其他一線城市更需要重視這個問題。如何解決供不應求中需求量大這個問題,靠疏解首都功能來“趕人”已經被實踐證明是藥不對癥的盲動主義而無效。那加大供應可否?北京市以及各一線城市政府近幾年來一直在強調增加中低端租賃房屋供應,今天又傳出消息說北京到2021年,將供應一千公頃農村集體土地用于租賃住房建設。對此,我并不樂觀。

增加供應喊了多年,為什么效果不佳?根本在于這種保障性住房供應本質上與土地財政相違背,建設的越多,政府從土地供應中獲得的利益越少。如今,看上去這幾年財政收入增速高于雞的屁的增速,似乎形勢很好。假象之下的實際情況是土地財政窮途末路,財政的窟窿還急待房產稅的開征來補的情況下,我們指望地方政府拿出大把錢(地也是錢)來搞低價房和低租金房建設,那可能嗎?

解決的辦法有沒有?當然有!你知我知,正常的人都知道。現實的問題是北京等一線城市眾多的是收入不高的租客們的租房困難怎么辦?他們有權利期待政府拿出切實可行的辦法。

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