福建快三开奖视频直播:房屋價值應該怎么算

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征收評估專題之二

楊軼群律師

房地產評估可采用多種評估方法,最常采用的是比較法。

比較法,指的是將被征收房地產與周邊類似房地產進行對比,來確定被征收房地產的價值。

評估機構往往在評估報告中注明評估采用的是比較法,但是,評估機構是不是認真按照估價規范進行了比較,往往不得而知。這就需要我們自己了解什么是比較法,比較法評估應當如何進行,以此來確定評估結果的客觀公正與否。

只有我們自己清楚了解了比較法的具體要求,才能擺脫評估機構針對房地產價值說多少是多少的困境。

首先,評估機構應當針對估價項目搜集估價所需的資料,包括:1、反映估價對象區位、實物和權益狀況的資料;2、估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料;3、對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料;4、對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

其次,評估機構應當按照規定的步驟實施評估活動,包括:1、搜集交易實例;2、選取可比實例,可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個,可比實例的交易方式應適合估價目的,可比實例房地產應與估價對象房地產相似,可比實例的成交日期應接近價值時點,與價值時點相差不宜超過一年,且不得超過兩年,并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。3、建立比較基??;4、進行交易情況修正;5、進行市場狀況調整;6、進行房地產狀況調整;7、計算比較價值。

最后,評估辦法明確了被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,評估機構做出的評估結果不能與這一規定存在嚴重偏差。

房地產估價是一個專業活動,有較為復雜的要求且存在一定的技術門檻,但其中的道理并不復雜。評估結果體現的金額,也就是被征收人最終能拿到的補償款應當保證被征收人能夠用獲得的補償款買到周邊區域與被征收房屋類似條件的房屋,被征收人現有的生活水平不會下降即可。

不論是征收部門還是估價機構,如果能夠在履行自己職責的過程中換位思考,假設自己是被征收人,能不能接受自己做出的補償方案,那么有關于評估結果的爭議,就會少了很多。



2018年9月21日 14:03
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